住建局更名：城市更新浪潮下工程公司的战略转型与发展契机

      近期，湖北省在城市建设管理领域迈出了具有里程碑意义的一步，全省 17 个地级市及自治州的原 “住房和城乡建设局” 统一更名为 “住房和城市更新局”。这一变革绝非表面称谓的简单更迭，而是我国城市发展理念与实践深度转型的生动体现，对城市建设相关的各类工程公司而言，蕴含着极为深远的影响与全新的发展机遇。

一、变革背景与宏观政策导向

      随着我国城市化进程步入全新阶段，城市发展的重点正从大规模增量建设逐步转向存量空间的优化与品质提升。城市更新作为推动城市可持续发展的核心驱动力，受到了从中央到地方的高度重视。近年来，一系列顶层设计文件陆续出台，为城市更新工作提供了坚实的政策框架与行动指南 。2024 年，住建部等部门联合发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，明确提出城市更新的原则与底线，强调要坚持 “留改拆” 并举，保留利用既有建筑，防止过度拆除和大规模新建。这一文件为各地城市更新工作提供了明确的政策导向，要求在更新过程中注重历史文化保护、生态环境保护以及社会公平。

      山西省积极响应国家政策，率先出台《关于积极稳步推进城中村改造的实施意见》，为城中村改造这一城市更新的重要内容提供了政策指导和规范，涵盖改造的目标、原则、实施步骤、资金来源等方面。在全国范围内，众多城市依据自身发展需求，围绕城市更新制定了一系列政策，推动城市建设向精细化、高质量方向发展。

      在此宏观背景下，湖北此次住建局更名，精准呼应了国家城市发展战略调整，将城市更新置于更为突出的战略位置，彰显了对城市高质量发展的坚定决心。这不仅是行政机构职能的优化，更是对城市发展新阶段特征的深刻洞察与积极应对，预示着城市建设资源将进一步向城市更新领域倾斜。

二、工程公司面临的挑战与应对策略

（一）业务布局与市场拓展

1. 传统业务转型与深耕：对于建筑工程公司，城市更新带来了业务模式的深刻变革。在危旧房改造项目中，需综合运用结构加固、节能改造等先进技术，确保改造后的建筑满足安全、舒适与环保标准。如在某老旧小区改造中，采用新型碳纤维加固技术提升建筑结构稳定性，同时安装高效保温隔热材料与节能门窗，大幅降低能源消耗。市政工程公司则应将重点放在城市基础设施的更新与完善上，像城市地下管网改造，需引入智能化监测系统，实时掌握管网运行状况，提高运维效率，保障城市生命线系统稳定运行。

2. 跨领域协同与业务拓展：城市更新项目的综合性要求工程公司打破传统业务边界，实现跨领域协同发展。机电工程公司可与建筑工程公司紧密合作，在建筑智能化改造中，共同打造智慧楼宇系统，集成智能安防、楼宇自动化控制等功能，提升建筑的智能化水平与运营效率。电力工程公司可结合城市更新中对清洁能源的需求，积极参与分布式太阳能、风能发电设施的建设，为城市提供绿色电力供应，同时推动自身业务向新能源领域拓展。

3. 新兴业务开拓与创新：随着城市更新的推进，一些新兴业务领域应运而生。例如，随着城市对文化传承与旅游开发的重视，历史文化街区的保护性开发成为热点。古建筑工程公司可凭借专业技术，参与历史建筑的修缮与复建，同时结合现代旅游需求，打造特色文化旅游项目。《中国建设报》发表的《城市更新要注重文化传承与创新》一文指出，在城市更新中挖掘和传承历史文化，能够提升城市的文化底蕴与吸引力。南头古城的有机更新便是成功范例，作为历史文化基底丰富的城市创意文化街区，在传承历史记忆的同时引入高品质文创资源，建立起多元业态体系，并通过举办各类艺文活动打造文化创意矩阵品牌，使古城成为深圳的文化名片，展示了城市更新中历史文化保护与现代产业发展的有机融合。此外，随着人们对城市环境品质要求的提升，生态修复工程公司可在城市公园、湿地等生态空间的修复与建设中发挥关键作用，助力城市生态系统的恢复与优化。

（二）技术创新与应用

1. 既有建筑改造技术突破：既有建筑改造是城市更新的核心任务之一，工程公司需在技术上实现重大突破。在结构加固方面，研发新型加固材料与工艺，如高强度复合材料加固技术，能够在不显著增加结构自重的前提下，有效提升建筑结构承载能力。在建筑节能改造领域，推广高效外墙保温系统、智能照明与空调控制系统等，实现建筑能耗的显著降低。例如，某商业建筑通过采用智能能源管理系统，根据室内外环境变化自动调节照明与空调设备运行，能耗降低了 30% 以上。

2. 数字化技术深度融合：数字化技术在城市更新中具有巨大应用潜力。工程公司应全面推进建筑信息模型（BIM）技术的应用，从项目规划设计阶段开始，利用 BIM 进行三维建模与可视化分析，优化设计方案，提前发现并解决设计冲突。在施工阶段，通过 BIM 实现施工进度模拟、资源精准调配与质量安全实时监控。例如，在某大型城市更新项目中，借助 BIM 技术，施工进度提前了 20%，同时有效减少了施工变更与资源浪费。此外，物联网（IoT）、大数据与人工智能技术的融合应用，能够实现对建筑设施的远程监测与智能运维，提高城市更新项目的运营管理水平。正如《建筑时报》发表的《数字化技术推动城市更新高质量发展》一文中所述，数字化技术为城市更新带来了全新的管理模式与技术手段，提升了项目的整体效益。

3. 绿色可持续技术推广：绿色可持续发展是城市更新的重要理念，工程公司应积极推广相关技术应用。在建筑材料选择上，优先采用可再生、可循环利用的环保材料，如再生钢材、再生混凝土等，减少对自然资源的消耗。在施工工艺方面，推广装配式建筑技术，减少施工现场湿作业，降低建筑垃圾排放与施工噪声污染。同时，大力发展太阳能、地热能等清洁能源在建筑中的应用，实现建筑能源供应的绿色转型。例如，某新建住宅小区采用装配式建筑技术，施工周期缩短了 30%，建筑垃圾减少了 80%，并通过安装太阳能热水系统与地源热泵，满足了小区大部分的热水与供暖需求。

（三）资质管理与升级

1. 现有资质全面梳理与评估：工程公司首先要对自身现有资质进行全面梳理，明确在城市更新领域的资质优势与短板。根据不同类型城市更新项目的需求，对照资质标准进行详细评估。例如，参与城市轨道交通站点周边更新项目，除需具备市政公用工程施工总承包资质外，可能还需要机电安装工程、通信工程等相关专业承包资质，以满足项目中综合设施建设与智能化系统集成的要求。通过精准评估，为资质升级与增项提供明确方向。

2. 资质升级与增项策略制定：基于资质评估结果，工程公司应制定科学合理的资质升级与增项策略。对于有实力的公司，可通过承担大型、复杂的城市更新项目，积累业绩，提升企业在行业内的知名度与信誉度，为资质升级创造条件。例如，建筑工程公司通过高质量完成大型危旧房改造项目，满足人员、业绩、技术装备等方面的要求，实现建筑工程施工总承包资质的升级。同时，针对新兴业务领域，积极申请相关资质增项。如市政工程公司为参与城市地下综合管廊建设，申请隧道工程专业承包资质，拓展业务范围。

3. 资质动态管理与维护：资质管理是一个动态过程，工程公司需建立完善的资质动态管理机制。持续满足资质标准中对人员、业绩、技术装备等方面的要求，定期对企业资质条件进行自查自纠。例如，确保专业技术人员的数量与资质等级相匹配，及时更新人员的职业资格证书；规范项目管理，确保项目业绩真实、合规，符合资质申报要求。同时，密切关注国家与地方资质政策的调整变化，及时调整企业资质管理策略，确保资质的有效性与适应性。

（四）人才培养与团队建设

1. 复合型人才培养体系构建：城市更新项目的复杂性要求工程公司构建复合型人才培养体系。通过内部培训与外部进修相结合的方式，提升员工的综合能力。内部培训可邀请行业专家、企业技术骨干进行授课，分享城市更新项目的实践经验与前沿技术。例如，开展既有建筑改造技术、城市更新政策法规等专题培训。外部进修则鼓励员工参加高校、专业培训机构组织的相关课程与学术研讨会，拓宽知识面与视野。同时，建立内部导师制度，为新员工提供一对一的指导，帮助其快速成长。

2. 高端人才引进与激励机制：为满足企业在城市更新领域的发展需求，工程公司应积极引进高端人才。制定具有吸引力的人才引进政策，吸引具有丰富城市更新项目经验、掌握先进技术的专业人才加入。例如，招聘具有历史建筑保护经验的古建筑专家、精通数字化技术的 BIM 工程师等。同时，建立完善的人才激励机制，通过薪酬激励、职业发展规划、项目奖励等方式，充分调动人才的积极性与创造性，为企业发展注入活力。

3. 团队协作与沟通机制优化：城市更新项目通常涉及多个专业团队协同作业，优化团队协作与沟通机制至关重要。建立跨部门、跨专业的项目团队，明确各团队成员的职责与分工。利用项目管理软件，实现项目信息的实时共享与沟通交流。例如，通过在线平台，各团队成员可随时了解项目进度、任务分配与问题反馈，及时协调解决项目中出现的问题。定期召开项目协调会，加强团队成员之间的面对面沟通，促进团队协作，提高项目执行效率。

（五）合作模式创新与拓展

1. 与政府部门紧密合作：政府在城市更新中发挥着主导作用，工程公司应积极与政府部门建立紧密合作关系。主动参与政府组织的城市更新项目规划与研讨，为政府提供专业技术建议，助力政策制定。在项目实施阶段，严格按照政府要求，高质量完成项目建设任务，树立良好的企业形象。例如，在某城市老旧街区改造项目中，工程公司与政府相关部门密切配合，共同优化改造方案，确保项目既满足居民需求，又符合城市整体规划，得到了政府与社会的高度认可。

2. 与上下游企业战略联盟：城市更新项目产业链长，涉及众多上下游企业，工程公司应与这些企业建立战略联盟。与设计单位深度合作，在项目前期充分沟通，实现设计与施工的无缝对接，提高项目质量与效率。与材料供应商建立长期稳定的合作关系，确保材料质量可靠、供应及时，并通过集中采购等方式降低成本。例如，建筑工程公司与知名设计公司、大型建材供应商组成战略联盟，共同参与城市更新项目投标，凭借协同优势，在市场竞争中脱颖而出。

3. 产学研合作推动技术创新：为提升企业技术创新能力，工程公司应加强与高校、科研机构的产学研合作。与高校共建研发中心，共同开展城市更新关键技术研究，如新型建筑材料研发、城市更新项目智能化管理技术等。依托科研机构的专业优势，进行新技术、新工艺的试点应用与成果转化。例如，某工程公司与高校合作研发的建筑废弃物资源化利用技术，在城市更新项目中得到成功应用，实现了资源循环利用与环境效益的双赢。

（六）风险管理与应对

1. 项目前期风险全面评估：在城市更新项目前期，工程公司需对项目面临的各类风险进行全面评估。包括政策风险，如城市更新政策的调整可能影响项目的资金支持与审批流程；市场风险，如建筑材料价格波动、劳动力成本上升等对项目成本的影响；技术风险，如采用新技术、新工艺的成熟度与可靠性；社会风险，如项目实施过程中可能引发的周边居民投诉与社会稳定问题。通过科学的风险评估方法，识别潜在风险因素，为制定风险应对策略提供依据。

2. 风险应对策略制定与实施：针对评估出的各类风险，工程公司应制定详细的风险应对策略。对于政策风险，建立政策跟踪机制，及时调整项目方案与经营策略，确保项目符合政策要求。对于市场风险，通过签订长期合同、套期保值等方式，锁定材料价格与劳动力成本；优化项目成本管理，提高项目盈利能力。对于技术风险，在项目前期进行充分的技术论证与试验，选择成熟可靠的技术方案；建立技术研发储备机制，应对技术难题。对于社会风险，加强与周边居民的沟通协调，提前公示项目方案，听取居民意见，及时解决居民合理诉求，营造良好的项目实施环境。

3. 风险监控与应急管理体系建设：工程公司应建立完善的风险监控与应急管理体系，实时跟踪项目风险变化情况。通过设置风险预警指标，利用信息化手段对项目风险进行动态监测。一旦风险指标达到预警阈值，及时启动应急预案，采取相应的应急措施。例如，在项目施工过程中，若遇到突发自然灾害等不可抗力因素，立即启动应急救援预案，保障人员安全，减少项目损失。同时，定期对应急预案进行演练与修订，提高风险应对能力与应急管理水平。

三、对 EPC 工程模式的深远影响

1. 高度契合城市更新复杂需求：EPC（设计采购施工一体化）工程模式在城市更新项目中具有显著优势，高度契合项目的复杂需求。在城市更新项目中，涉及多个专业领域的协同作业，从建筑结构改造、机电设备安装到市政基础设施配套等，各个环节紧密相连。EPC 模式下，总承包商能够对整个项目流程进行统筹规划与高效管理，从项目设计阶段开始，就充分考虑施工可行性、采购便利性以及后期运营维护需求，避免了传统模式下设计、采购、施工各环节之间的脱节与矛盾，从而有效缩短项目工期，降低项目成本，提高项目整体质量。例如，在老旧商业区的更新改造项目中，EPC 总承包商可以根据商业定位与功能需求，一体化设计建筑空间布局、外立面风格以及内部机电系统，并同步进行建筑材料、设备的采购和施工组织，确保项目按照统一的规划和标准高效推进，实现项目的快速交付与良好运营效果。

2. 推动行业深度整合与升级：随着城市更新项目的大规模开展，EPC 工程模式将有力地推动建筑行业产业链的深度整合与升级。传统的建筑行业模式下，设计、施工、采购等环节相对分离，各参与方之间沟通协调成本高，信息传递容易出现偏差，导致项目效率低下、成本增加。而 EPC 模式要求企业具备设计、采购、施工等全产业链的综合能力，这将促使建筑企业、设计单位、材料供应商等相关企业加强合作与资源整合。一方面，大型建筑企业为了在 EPC 市场中占据竞争优势，可能通过并购、战略合作等方式，拓展自身的设计和采购能力，实现全产业链的覆盖，提升企业的综合竞争力；另一方面，设计单位和材料供应商也会更加深入地参与到项目的施工过程中，与施工企业紧密合作，根据项目实际需求提供更具针对性的设计方案和材料产品，推动整个行业的专业化水平提升。这种行业整合与升级将有助于优化建筑行业资源配置，提高行业整体效率，推动建筑行业向高质量发展迈进。

3. 显著增加风险管理要求与挑战：城市更新项目由于其特殊性，具有独特的复杂性和不确定性，这对 EPC 工程模式下的风险管理提出了更高的要求与挑战。在项目前期，EPC 总承包商需要对城市更新项目涉及的诸多方面进行充分的风险评估，如历史文化保护要求、既有建筑结构安全状况、周边居民的协调沟通以及政策法规的变化等。这些因素都可能对项目的顺利实施产生重大影响。在项目实施过程中，EPC 总承包商需要建立完善的风险管理体系，对设计、采购、施工等各个环节的风险进行实时监控与有效应对。例如，在设计阶段，可能面临设计方案不符合历史文化保护要求或未能通过审批的风险；在采购阶段，可能面临材料供应延迟、质量不合格等风险；在施工阶段，可能面临施工安全事故、施工进度延误等风险。EPC 总承包商需要制定详细的风险应对策略，明确各环节的风险责任主体，确保在风险发生时能够迅速、有效地进行应对，降低风险损失。

四、城市更新带来的广阔市场机遇

      当前，我国城市发展已步入存量优化与增量结构调整并重的城市更新时期。据权威机构统计与预测，我国城市更新的存量资产规模已高达约 500 万亿元，若以每年 2% 的保守速率进行更新，每年将释放出高达 10 万亿元的市场价值，这无疑为工程公司打开了一片广阔的 “新蓝海”。

      从地域分布来看，全国超过 660 座城市都在积极推进城市更新工作，众多成功案例展现出巨大潜力与多元模式。在上海，红旗村 “城中村” 地块改造项目建筑面积近 100 万平方米，总投资额逾 300 亿元，由中海地产精心打造为城市综合体。改造后实现商业、办公、住宅等多业态客流互促，昔日最大 “城中村” 华丽转身为 “真如境” 新地标 ，不仅显著改善居住环境，还极大提升区域经济活力与城市功能，为建筑、房地产等多领域工程公司带来可观业务量与收益。

      广州在城市更新中成果丰硕。广报阡陌间秉持 “不大拆大建” 微改造理念，最大程度保留园区原有建筑格局与文化内涵，成功打造主城区 “老旧建筑更新改造的新名片”。番禺西坊大院将旧厂房、仓库以文商旅模式活化，更新后入驻率稳定在 90%，超 200 家企业入驻，带动 2000 多个就业岗位，成为国家 3A 级景区，实现经济、文化、社会效益多赢，为各类工程公司在文化旅游设施建设、商业空间改造等方面提供大量业务机会。

      众多建筑业企业在城市更新浪潮中成功转型。以江苏金贸、中港建设等为代表的盐城市内龙头企业，向建材、电力、交通、医养融合等多领域拓展，拉长做强产业链，实现从传统建筑企业向综合性企业转型，在城市更新多元项目中增强抗风险能力与竞争力。长沙的三一筑工、远大住工等企业凭借智能建造核心技术，积极投身城市更新。例如在老旧小区改造中采用装配式建筑技术，推动建筑工业化与数字化转型，不仅为城市更新项目提供高效优质建造方式，也实现自身价值。